先來看一個案例，某項目對裝修免租期的規(guī)定：正餐
面積<=100平米：裝修免租期<=45天；
面積100-300平米：裝修免租期<=60天；
面積300-500平米：裝修免租期<=90天；
面積>500平米：裝修免租期一事一議；
輕餐
面積<=50平米：裝修免租期<=30天；
面積50-150平米：裝修免租期<=45天；
面積>150平米：裝修免租期<=60天；
零售、配套、休閑娛樂
面積<=50平米：裝修免租期<=30天；
面積50-100平米：裝修免租期<=45天；
面積100-200平米：裝修免租期<=60天；
面積200-400平米：裝修免租期<=75天；
面積>400平米：裝修免租期一事一議；
主力店
裝修免租期一事一議；
辦公
面積<=500平米：裝修免租期<=30天；
面積500-1000平米：裝修免租期<=60天；
面積>1000平米：裝修免租期<=75天；
如何區(qū)分經(jīng)營免租期和裝修免租期
在合同訂立的實踐中，免租期會體現(xiàn)為裝修免租期和經(jīng)營免租期。這種區(qū)分的依據(jù)是針對免租期所處的不同時間段以及免租的原因不同。裝修免租期是因為物業(yè)交付后，承租人需要對物業(yè)進行裝修改造，進行相應(yīng)的工商注冊及相關(guān)證照辦理、招募員工等工作，這些可統(tǒng)一看作經(jīng)營前的準(zhǔn)備工作。在此階段，承租人并不能通過使用物業(yè)獲得經(jīng)營收入，但這些準(zhǔn)備工作又是后續(xù)開展經(jīng)營必須發(fā)生的成本。因此，為了促使合同的成立，出租人從商業(yè)合作的角度出發(fā)，往往會免除這一階段的租金。既是對承租人的一種扶持，也是為了其物業(yè)今后更好地運營，給出租人帶來更好的租金回報。因此，裝修免租期一般自物業(yè)交付之日起至特定期間結(jié)束之日止，而結(jié)束之日往往為出租人要求承租人開業(yè)經(jīng)營之日。因此，裝修免租期的截至日在合同中一般體現(xiàn)為一個確定的日期，從法律角度為一種期限。但這個期限的確定，往往是基于租賃雙方對能否開業(yè)經(jīng)營這一條件的判斷，本質(zhì)上仍存在一定不確定性。因此，實踐中往往出現(xiàn)，盡管約定有明確的裝修免租期結(jié)束日（及開業(yè)日）的具體日期，但因出租人或承租人原因，可能出現(xiàn)實際開門營業(yè)的日期晚于或早于這一日期。因此，對于裝修免租期的截至日的約定，需要租賃雙方更好的預(yù)計未來經(jīng)營中可能發(fā)生的風(fēng)險，做出更詳細(xì)的約定，下面將對此問題進行進一步說明。經(jīng)營免租期往往是因為在承租人最開始經(jīng)營的階段，因為物業(yè)所在的整個商業(yè)項目運營處于初始階段，承租人的人員、設(shè)備處于初始磨合階段，經(jīng)濟效益處于起步階段，收入水平較低。因此，出租人為了合理分擔(dān)承租人的這部分風(fēng)險，會視承租人的具體情況給予一定的經(jīng)營免租期。即自開業(yè)日至某一特定日期，免除承租人的租金或其他費用。也有將經(jīng)營免租期分?jǐn)傊烈欢ㄆ谙迌?nèi)的約定，比如租賃的第一年給予一個月，第二年給予一個月的約定。但這種約定需要考慮更多的不確定因素，需要在合同中做出詳細(xì)的安排。不同免租期往往有不同的免租期起始點。雖然實踐中多體現(xiàn)為從某一日期到某一日期的期間段，但這一期間的設(shè)定，往往需綜合考慮房屋何時交付、裝修所需要的時間、辦理證照、招募員工、購置相關(guān)物品所需的開業(yè)前準(zhǔn)備時間等等因素而確定。特別是對于裝修免租期，由于其針對的就是房屋交付后至實際開業(yè)經(jīng)營這個期間段的租金等成本分擔(dān)，所以其起止日的約定往往帶有不確定性。實踐中，裝修免租期的起點往往與房屋交付日相關(guān)聯(lián)，即房屋交付日同時也是裝修免租期的起始日。因為，出租人希望將達到交付條件的物業(yè)盡快交付承租人，這樣可以開始計算租賃期，能夠早日獲得物業(yè)的租金收益。承租人為了盡快開始經(jīng)營，也希望早日接收物業(yè)。但實踐中，往往出現(xiàn)因出租人無法使物業(yè)達到交付條件而遲延交付，承租人因自己商業(yè)利益考慮遲遲不愿意接受房屋的問題。因此，為了避免難以界定具體責(zé)任，裝修免租期應(yīng)當(dāng)明確一個具體的交付日期，出租人要合理預(yù)估自己物業(yè)建設(shè)或清理的進度，承租人要合理預(yù)估自己接受物業(yè)的時點。如果一方未能在約定的特定日期完成相應(yīng)義務(wù)，則需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。裝修免租期的終點一般取決于出租人預(yù)計或希望的承租人開始經(jīng)營的日期、承租人對物業(yè)進行裝修及完成前期準(zhǔn)備工作所需要的時間等綜合因素。其中，開業(yè)日期是確定裝修免租期終點的關(guān)鍵因素。實踐中，往往出現(xiàn)出租人先確定開業(yè)日，進而以此作為裝修免租期的終點倒排房屋交付日的情況。需要注意給予承租人合理的準(zhǔn)備期，以使其在裝修免租期內(nèi)完成準(zhǔn)備工作。經(jīng)營免租期的起止日相對簡單，一般為開業(yè)日起止某一特定日期結(jié)束。其長短取決于出租人對承租人經(jīng)營狀況的分析，即出租人接受在多大程度上讓渡其租金收益，以支持承租人的經(jīng)營。但需要注意的是，實踐中存在將經(jīng)營免租期拆分成多個期間，在承租人經(jīng)營的不同租賃年度分階段給予的情況。這也是出租人為降低承租人一次性享受經(jīng)營免租期而提前終止合同后帶來的租金損失風(fēng)險，所采取的一種有效措施。但需要在合同中明確，給予租賃免租期的租賃年度的劃分，及在特定租賃年度中給予的是具體哪個期間的免租。樸素地理解，既然租賃合同的主要標(biāo)的是交付房屋和支付租金，那么作為出租人給予承租人的優(yōu)惠措施，免租期免除的當(dāng)然是租金。但租金僅僅是普通房屋租賃中的主要甚至唯一的承租人義務(wù)。在商業(yè)租賃中，承租人在租金之外往往還需要繳納物業(yè)費、推廣費、能源費等費用。因此，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中，除了明確約定免租的期限外，還要針對不同的免租期和不同的租戶類型，有針對性的約定免除的具體費用的類型。比如，在裝修免租期中，一般會免除租金、物業(yè)費、推廣費，但因為物業(yè)已經(jīng)交付，承租人需要負(fù)擔(dān)使用相關(guān)能源所支付的費用。在經(jīng)營免租期內(nèi)，一般免除的是租金，但對是否免除物業(yè)費、推廣費、能源費等費用，需要在合同中予以明確，以免因雙方理解免除費用的外延不一致，而出現(xiàn)糾紛。實踐中免租期的給予，往往是建立在出租人預(yù)期承租人會按照合同約定的租賃期限及租金標(biāo)準(zhǔn)，完成全部合同義務(wù)的基礎(chǔ)之上。在會計準(zhǔn)則中，無論出租方還是承租方，都是需要將免租期這算進包含免租期在內(nèi)的整個租賃期內(nèi)，統(tǒng)一計算租金收入或租金成本的。因此，雖然實踐中大多數(shù)免租期，是在承租人整個租賃期的初始期間集中給予的，但其應(yīng)當(dāng)是由這個租賃期來合理分?jǐn)偟囊环N利益。所以，作為給付免租期的出租人而言，如果合同提前終止，則意味著之前給予的免租期會變?yōu)橐环N損失。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中對合同提前終止的情形，如何處理免租期進行約定。比如前面提到，將經(jīng)營免租期分拆為多個期間，在每一租賃年度分批給予。另外，對于一次性給予的免租期，建議約定，當(dāng)合同提前解除時，承租人應(yīng)根據(jù)已履行完畢的租賃期占整個租賃期的比例，參考免租期所對應(yīng)的當(dāng)年度租金水平（實踐中租金水平要根據(jù)合同具體約定確定），按比例將已享受的免租期所對應(yīng)的租金支付給出租人。裝修免租期截至日一般為雙方約定的開業(yè)日，但實踐中也存在承租人提前完成了開業(yè)準(zhǔn)備，為了盡快實現(xiàn)經(jīng)濟效益，而希望在約定的開業(yè)日前開業(yè)的情形。這就涉及，是否允許其提前開業(yè)，如果提前開業(yè)如何處理裝修免租期問題。在新建商業(yè)綜合體項目中，出租人往往會確定一個統(tǒng)一開業(yè)日，希望通過在這一天各租戶的集中統(tǒng)一亮相開業(yè)，達到開業(yè)日的規(guī)模效應(yīng)、聚集效應(yīng)。因此，在這種情況下，出租人往往不允許承租人提前開業(yè)，這也是此類商業(yè)租賃合同中出租人需要特別注意的條款。如果出租人允許提前開業(yè)，則可根據(jù)其對租戶的不同訴求，而對裝修免租期進行不同的處理。如希望其盡早開業(yè)，則可約定提前實際開業(yè)日后，未使用的裝修免租期自動轉(zhuǎn)換為經(jīng)營免租期。如不希望其提前開業(yè)，但因雙方談判地位導(dǎo)致不能明確禁止其提前開業(yè)，則可考慮約定提前開業(yè)日至合同約定的開業(yè)日之間的期間不能轉(zhuǎn)為經(jīng)營免租期。
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該文章在 2025/7/1 23:27:28 編輯過
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