昨晚，和一個(gè)開典當(dāng)行的同學(xué)喝酒。
我問同學(xué)，“你買了多少套房子，多少間鋪面？”
“房子22套，鋪面12間。”同學(xué)炫耀似的答道。 
“那你花了多少錢呢？”同學(xué)雖然是千萬級的富翁，但他也不至于能把千萬多的錢壓在固定資產(chǎn)上吧！我心中默算了一下 ，非常懷疑！
現(xiàn)在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個(gè)生意人！”同學(xué)鄙視的看著我。
同學(xué)的話，簡直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，同學(xué)就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來......以下，都是我同學(xué)的話，雖然詞句有些出入，但基本語意我還是轉(zhuǎn)述清楚了的。
一、買房不掏錢，你是怎么操作的？
同學(xué)的話——
你知道，我的典當(dāng)生意完全是靠錢生錢。第一次買房時(shí)，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不愿意那么多的現(xiàn)金被房子壓死。那時(shí)，正流行“零首付”，于是，我一分錢沒花，貸款18萬買了房（貸款期限為一年）。
一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是我幸運(yùn)呢？還是我倒霉！那時(shí)，我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù)，我不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關(guān)系——銀行的信貸部經(jīng)理溝兌。當(dāng)我吞吞吐吐的把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后，沒想到，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應(yīng)了。
信貸經(jīng)理給我出的主意很簡單：讓我老婆，以兩倍的價(jià)格，貸款買我的房子，貸款期限也是一年。
“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息??！你這不是變著方的剝削我嗎？”我還沒有反應(yīng)過來。
“如果到時(shí)，你不還款呢？”信貸經(jīng)理很鎮(zhèn)定。
“啊......”
“被銀行收房，沒有什么大不了的！關(guān)鍵是除去稅費(fèi)后，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個(gè)人得，我至少要分給他5萬?！焙芸?，我反應(yīng)過來。于是，我對信貸經(jīng)理會心的一笑......
這，就是我第一次買房的經(jīng)歷。
我后來的買房經(jīng)歷都與此類似，也就是：堅(jiān)決的不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價(jià)賣給他。如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。
并且，我是開典當(dāng)行的，與銀行的關(guān)系是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而我買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，我只須做做“紙面文章”轉(zhuǎn)貸款一下。實(shí)際上，我一分錢也不用掏。
二、我不信，在實(shí)際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是“童話”吧！
同學(xué)的話：兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎么可以不相信我呢？你要怎樣才能相信我呢？
作者發(fā)言：你就給我講點(diǎn)實(shí)際的例子吧！
同學(xué)的話：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？
作者發(fā)言：“那你說說?！蓖醵樽邮俏业牧硗庖粋€(gè)同學(xué)，現(xiàn)在是開發(fā)房地產(chǎn)的億萬級富翁。
同學(xué)的話——
那我就說說。
想當(dāng)年，王二麻子那個(gè)落魄啊！就連他注冊公司的注冊資金，也是我臨時(shí)拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊褪且粋€(gè)完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購會”。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干脆是一些從招聘會上收集的、眾多的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發(fā)商囤房”。
并且，此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么？因?yàn)橘J款買房要首付兩成啊！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”）=100萬。
就這樣，通過開盤前的內(nèi)部認(rèn)購，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時(shí)，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。
作者發(fā)言：后面又怎么操作呢？
同學(xué)的話——
你怎么那樣笨??！稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見不明真象的投資者（說是投資者，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價(jià)賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債?！?BR> 不過，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著樓市房價(jià)本來的上漲幅度加價(jià)就可以了（即每年上漲14%左右）。
什么？萬一房價(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？笑話，你什么時(shí)候看見過中國樓市的房價(jià)上漲幅度低于當(dāng)年的貸款利息了？
明白了吧！這，就是中國樓市的房價(jià)只能上漲不能下跌；并且，房價(jià)的上漲幅度還不能低于當(dāng)年貸款利息的真正原因！！
想想就覺得可笑，居然有學(xué)者說，“建筑成本和地價(jià)的不斷上漲，是房價(jià)飛漲的原因。”這簡直是扯蛋！ 其實(shí)，“金融成本”才是房價(jià)構(gòu)成的大頭，至少要占目前房價(jià)的50%。
以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其實(shí)，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準(zhǔn)確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米）這么便宜的房子，開發(fā)商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次。只有不斷的加價(jià)，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就得非要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價(jià)錢”。這，就是“金融游戲”的代價(jià)！
有句話道出了目前中國樓市的實(shí)情，“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的?！?BR> 老同學(xué)，請你想一想，現(xiàn)在的樓市，房價(jià)明明已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了老百姓的實(shí)際購買能力（也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去），為什么房價(jià)還會不斷的上漲呢？并且，還要“量、價(jià)齊漲”呢？原因何在？正在于此！
三、你講的，只是極個(gè)別的現(xiàn)象，不能代表中國樓市的整體形勢。
同學(xué)的話——
老同學(xué)，你太孤陋寡聞了吧。請看：
李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計(jì)44筆，涉案金額1.2億元。
康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。
姚康達(dá)案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。
森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計(jì)16.2億元。（請看《京城最大假按揭騙貸案震醒房市》http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html）
建行廣州分行案：2002年，審計(jì)署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公共安全專家局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。
曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)1.26億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款。
同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。
成都虛構(gòu)房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結(jié)成都市房管局工作人員以虛構(gòu)房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的涉案房產(chǎn)證已超過一百多套，涉及金額近二千萬元！而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中。
另外，今年銀監(jiān)會三令五申的明確要求，“貸款發(fā)放必須用于滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，40000億資金依然流入樓市......
老同學(xué)，請你想一想，為什么會發(fā)生那么多的這類事情呢？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？
其實(shí)，銀行的官員們一點(diǎn)都不傻。
原因在于，銀行內(nèi)部人員與開發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發(fā)商一起盜取不義之財(cái)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國家銀行，而買單的是真實(shí)的購房者。一旦真實(shí)的購房者無法買下這個(gè)巨單，銀行就出現(xiàn)危機(jī)?！?BR> 這時(shí)候，買單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢哪里來？印鈔票！結(jié)果是什么？通貨膨脹，物價(jià)飛漲，老百性的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了，被誰搶了？被國家搶去堵漏了，堵開發(fā)商和銀行某些蛀出來的大洞。這個(gè)洞如此之大，堵住了也是一個(gè)丑陋的疤，而疼的永遠(yuǎn)是百姓。
所以我會說——房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門團(tuán)結(jié)起來瓜分國家金錢（其實(shí)是老百姓的存款）的道具。
違規(guī)又有什么大不了的？銀行官員們不怕?。≈灰砻娴募埳鲜掷m(xù)完備了，我就沒有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的，又有什么關(guān)系？況且銀行有國家這個(gè)后臺，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行?。?nbsp;
四、我依然認(rèn)為，這只是極個(gè)別的現(xiàn)象。如果你講的是普遍的現(xiàn)象，為什么還沒有開發(fā)商被收樓呢？
同學(xué)的話——
原因有許多，簡單的有：
1、你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞。比如“曲滬平案”，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”；
2、由于開發(fā)商在銀行內(nèi)部的同伙，掩護(hù)工作做的好的緣故，案子沒暴。
掩護(hù)工作怎么做？很簡單——只要一近債務(wù)償還期，開發(fā)商就會和“銀行內(nèi)部的同伙”們一起，把房子又一次加價(jià)賣給（轉(zhuǎn)按揭）其它的“身份證復(fù)印件”（其實(shí)，房子依然在開發(fā)商手里）。這樣操作，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會被收樓。
雖然這樣操作，房價(jià)會不斷的上漲，并很快的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓的實(shí)際承受能力(也就意味著房子永遠(yuǎn)賣不出去)。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來看、只從表面的紙上手續(xù)來看的話，它是永遠(yuǎn)合法的。這就是銀行官員們敢于給開發(fā)商打掩護(hù)的原因——因?yàn)橐阅壳暗你y行制度來說，只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行的官員就沒有了責(zé)任。
五、你的意思是，目前的銀行貸款制度有著嚴(yán)重的漏洞？
同學(xué)的話—— 當(dāng)然！
我能不花錢的買那么多的房子和鋪面，甚至還靠房子從銀行套出那么多的周轉(zhuǎn)資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的制度漏洞??！銀行的貸款制度，真的是“為人民服務(wù)的好制度”??！
作為一個(gè)典當(dāng)行的老板，以同行的眼光來看，我認(rèn)為銀行貸款的制度漏洞有：
1、抵押物價(jià)值的評定方法有缺陷。
比如，明明開發(fā)商拿地只用了5000萬，他卻可以用這塊地抵押貸款1個(gè)億；比如，開發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬（含地錢），他卻可以用這個(gè)樓抵押貸款2個(gè)億。
如果，按照我們典當(dāng)行的規(guī)矩來辦，事情又會怎樣呢？
當(dāng)開發(fā)商用這塊地抵押貸款時(shí)，我會親自去核實(shí)：開發(fā)商拿這塊地，是否真的給了go-vern-ment5000萬。并且，如果這個(gè)情況屬實(shí)，他也最多只能貸款4000萬。因?yàn)槲乙A(yù)提風(fēng)險(xiǎn)基金?。?BR>
當(dāng)開發(fā)商用這個(gè)樓抵押貸款時(shí)，我也會親自去核實(shí)：開發(fā)商修這個(gè)樓，是否真的花了2000萬（只算建筑成本，不含地）。我會按照各種人工、各種建筑材料的最低價(jià)來核算這個(gè)樓的建筑成本。并且，如果開發(fā)商修這個(gè)樓的確花了2000萬，他也最多只能貸款7000萬×0.8=5600萬（連地一起抵押）。
最后，當(dāng)購房者按揭貸款時(shí)，我絕對不可能按照“購房合同交易價(jià)”來發(fā)放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬×0.8×購房面積/此樓總面積。
舉個(gè)例子：有個(gè)賣衣服的商人因?yàn)樯庵苻D(zhuǎn)，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說說，銀行是該“按照衣服出廠價(jià)的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價(jià)的8折”給他貸款。
作者發(fā)言：當(dāng)然該按出廠價(jià)算。如果按照零售價(jià)算的話，賣衣服的商人干脆不用開店了，他直接把衣服賣給銀行賺錢更快！恩，我明白了，怪不得在中國會出現(xiàn)“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的”這樣的奇聞！??！
同學(xué)的話：是??！抵押房的價(jià)值，不能由客戶之間的交易來決定啊??！
2、責(zé)任追究方法有缺陷
“只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行官員就沒有了責(zé)任。”這怎么可以呢？在我的典當(dāng)行，我可不管你的紙上手續(xù)是否已經(jīng)完備，只要是你負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)出了問題，嘿嘿！我就找你算帳?。?！
另外，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露后，相關(guān)的銀行官員居然沒有被追究責(zé)任，這怎么可以呢？嘿嘿！如果這樣的事是發(fā)生在我的典當(dāng)行，不要說讓他家破人亡，我至少會讓他和他的親戚傾家蕩產(chǎn)?。。?BR>
作者發(fā)言：是?。“l(fā)生金融案件后，居然不追究相關(guān)銀行官員的責(zé)任。換成是我，我也覺得“打馬虎”比盡忠職守更合算?。?！怪不得中國的金融案件層出不窮。聽君一席話，勝讀十年書！聽你說到這兒，就連我這么笨的人也知道了應(yīng)該如何理順樓市——只要嚴(yán)格金融制度，讓炒房的人不能獲得投機(jī)的資金，樓市的泡沫自然的就會散去?。?/P>
該文章在 2010/11/29 8:41:00 編輯過
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